Механизм счетов-эскроу, который с 1 января 2017 года будет применяться как один из инструментов защиты прав участников долевого строительства, предлагают использовать и для кредитования капитального ремонта конкретных домов. С такой инициативой выступил Фонд «Институт экономики города», миссией которого является анализ и содействие социально-экономическому развитию городов и регионов (далее ИЭГ).
Эскроу-счета — относительно новый инструмент. Предназначен он в основном для выполнения обязательств по сделкам. Схема проста: стороны договариваются о сделке и всех условиях, при которых она будет считаться выполненной. Потом в банке открывается счет-эскроу, куда кладут деньги, которые пойдут на оплату сделки. После выполнения всех условий сделки та из сторон, которой они предназначаются, может их забрать. Отметим, что в соответствии со ст. 860.7 Гражданского кодекса РФ, вознаграждение банка как эскроу-агента не может взиматься из денежных средств, находящихся на счете эскроу.
Фото: Индустриальные новости
По словам исполнительного директора ИЭГ, директора направления «Рынок недвижимости» Татьяны Полиди, пока накоплений, которые формируются за счет взносов на капремонт, не так много в силу того, что сами взносы стали собираться не так давно. А делать ремонт надо. Проблему может решить развитие рынка кредитования капремонта для тех домов, которые собирают взносы не в общем котле, а на своих спецсчетах, где фонд капремонта формируется индивидуально для конкретного дома, полагают в Институте экономики города. По примерным оценкам, такие спецсчета есть у 20 процентов многоквартирных домов в нашей стране.
Некоторые банки разрабатывают пилотные кредитные продукты в этом направлении, но массовой практика выдачи таких кредитов не стала. По словам Татьяны Полиди, одна из проблем, которая мешает развитию кредитования капремонтов, заключается в том, что собственники помещений в многоквартирных домах владеют денежным потоком, из которого погашается кредит. Однако они не могут выступать как созаемщики. Заемщиком может быть товарищество собственников жилья, жилищно-строительный кооператив, управляющая компания, которые формально могут быть лишь владельцами спецсчета, но не средств на спецсчете. Для банков это дополнительный риск.
Более чем в 60 регионах нашей страны взнос на капитальный ремонт составляет от 5 до 7 рублей за один квадратный метр.
В этом случае как раз и может помочь счет-эскроу. Он открывается под конкретный проект по капитальному ремонту и закрывается после оплаты ремонта, погашения кредита, давая таким образом дополнительные гарантии как банкам, так и собственникам жилья (оплата услуг по капремонту производится после выполнения и приемки работ, которые проводятся за счет кредита). Главное, что жильцы получают возможность провести ремонт раньше, а их взносы остаются неизменными (в более чем 60 регионах ставки составляют от 5 до 7 рублей на один квадратный метр в месяц).
Отсутствие кредитной истории и достаточной истории взносов, что типично для новых кредитных продуктов, тоже ограничивает возможность жильцов занимать деньги на капремонт в банках. Но эту проблему можно решить анализом собираемости платы за ЖКУ за более продолжительный период, а максимальную величину кредита рассчитывать, исходя из определенного процента потока взносов. Например, 60 или 80 процентов. В качестве обеспечения по кредиту могут использоваться права по спецсчету или денежные средства на спецсчете. Все это, как считает Полиди позволит сократить риски банков и жильцов и сделать кредиты на капремонт более доступными.
По материалам «Российской Газеты»
